Medidas sobre alquileres de locales de Negocio en Cataluña

DECRETO LEY 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados.

El artículo 67.6.a) del Estatuto prevé que los decretos leyes sean promulgados, en nombre del rey, por el presidente o presidenta de la Generalitat.

En conformidad con el que disponen el artículo 6 y concordantes de la Ley 13/2008, del 5 de noviembre, de la presidencia de la Generalitat y del Gobierno, y atendido el Decreto 114/2020, de 30 de septiembre, de sustitución del presidente de la Generalitat de Cataluña;

De acuerdo con esto, promulgo el siguiente,

DECRETO LEY

Exposición de motivos

La protección de la vida y de la salud frente a la pandemia de la COVID-19 ha obligado las autoridades competentes, el Gobierno entre ellas, a adoptar medidas de suspensión o restricción de actividades económicas que, todo y su carácter transitorio, tienen un impacto evidente sobre los sectores afectados por la pérdida de ingresos que los pueden suponer y por la dificultad o imposibilidad de afrontar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, en particular, el pago de la renta de los locales arrendados. Esta situación, sumada a los sacrificios que estos sectores ya habían sufrido anteriormente, puede suponer el fin de muchas actividades económicas, la pérdida de muchos puestos de trabajo y, en consecuencia, la pérdida de los medios de subsistencia de un gran número de personas y familias, principalmente en el caso de las trabajadoras y trabajadores autónomos y de las pequeñas y medianas empresas. Esto obliga a adoptar medidas urgentes y extraordinarias que permitan evitar o mitigar este resultado.

Tal como dispone el artículo 45 del Estatuto de autonomía de Cataluña, los poderes públicos tienen que adoptar las medidas necesarias para promover el progreso económico y social de Cataluña y de sus ciudadanos, basados en los principios de la solidaridad, la cohesión, el desarrollo sostenible y la igualdad de oportunidades. La Generalitat, además, tiene que favorecer el desarrollo de la actividad empresarial y el espíritu emprendedor teniendo en cuenta la responsabilidad social de la empresa, la libre iniciativa y las condiciones de competencia, y tiene que proteger especialmente la economía productiva, la actividad de los emprendedores autónomos y la de las empresas pequeñas y medias. Estos objetivos se podan atènyer desde varias competencias que el Estatuto de autonomía atribuye a la Generalitat, como por ejemplo la competencia exclusiva en materia de comercio y la competencia sobre la promoción de la actividad económica, reconocidas, respectivamente, por los artículos 121 y 152 del Estatuto, y también, principalmente, mediante el ejercicio de la competencia exclusiva en materia de derecho civil que le otorga el artículo 129.

Atendida la urgencia de aprobar medidas jurídicas de apoyo a la actividad económica desarrollada en bienes inmuebles arrendados para uso comercial, incluidas las actividades culturales, docentes, deportivas y recreativas y servicios que se ven afectados de manera particularmente intensa por esta crisis sanitaria, como por ejemplo los de estética, de hotelería y de restauración, se adopta una regulación ad hoc en relación con la onerosidad excesiva y sobrevenida de las prestaciones contractuales, institución jurídica estrechamente conexa a la rescisión por lesión y a la ventaja injusta regulados en el libro sexto del Código civil de Cataluña.

El contenido del presente Decreto Ley propone un criterio distributivo de las consecuencias negativas que se deriven de las prohibiciones, suspensiones y restricciones impuestas para evitar la propagación de la pandemia de la COVID-19 respecto del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para l´uso de actividades industriales y comerciales, entendimientos en el sentido ya mencionado. El criterio no se basa en apriorismos o maximalismos, sino en un principio de solidaridad que se traduce en el reparto igualitario y equitativo de las consecuencias negativas, socializando así el riesgo y evitando hacerlo gravitar sobre una suela de las partes contratantes.

Atendida, por lo tanto, el onerosidad excesiva de algunas de las prestaciones, el carácter imprevisible e inevitable del riesgo de donde deriva y la necesidad de restablecer el equilibrio contractual, partiendo del principio de conservación del contrato y de acuerdo con las reglas de la buena fe y de la honradez de los tratos, se opta para preservar e incentivar la autonomía de la voluntad y se establecen las reglas legales que se tienen que aplicar si las partes no llegan a un acuerdo. De este modo se adopta una solución expeditiva en sintonía con el cimiento de la cláusula rebuzo sic stantibus y se evita, a la vez, el incremento indeseable de la litigiosidad. En cualquier caso, las reglas establecidas afectan exclusivamente el reparto de estas consecuencias negativas y son compatibles con el derecho de las partes de acudir al auxilio judicial para ejercer cualquier otra pretensión relativa en el contrato.

Las medidas adoptadas limitan su eficacia al tiempo de vigencia de las prohibiciones o restricciones dictadas por la autoridad competente y se establecen como reglas por defecto en caso de que las partes no lleguen a un acuerdo satisfactorio en un plazo prudencial. La adopción de estas normas favorece la seguridad jurídica y es esencial para garantizar la protección y supervivencia del tejido económico de nuestro país, dado que la falta de regulación es fuente de incertidumbre en estos momentos de inestabilidad económica y puede ocasionar una gran conflictividad y el colapso del sistema judicial.

Por lo tanto, en uso de la autorización que concede el artículo 64 del Estatuto de autonomía de Cataluña, en conformidad con el artículo 38 de la Ley 13/2008, del 5 de noviembre, de la presidencia de la Generalitat y del Gobierno;

A propuesta de la consejera de Justicia y del consejero de Empresa y Conocimiento, y de acuerdo con el Gobierno,

Decreto:

Artículo 1:Modificación de las condiciones del contrato:

Si, como consecuencia de la pandemia de la COVID-19, la autoridad competente decreta medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para la realización de actividades industriales y comerciales, en los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995 la parte arrendataria podrá requerir de la parte arrendadora, por burofax o de otro modo fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con el fin de restablecer el equilibrio de las prestaciones y de acuerdo con las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos.

Artículo 2: Reglas aplicables ante la carencia de acuerdo entre las partes:

En el supuesto de que las partes no lleguen a un acuerdo por medio de negociación o mediación en el plazo de un mes a contar del requerimiento previsto por el artículo 1, se aplican las reglas siguientes:
a) En caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria se tienen que reducir en un cincuenta por ciento respecto de las vigentes mientras dure la medida de suspensión.
b) En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del el inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria se tienen que reducir, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual en mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, mesurada objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.
c) La prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos al establecimiento no afecta la aplicación de las reducciones previstas por las letras a) y b) de este apartado.
d) La parte arrendataria puede exigir a la parte arrendadora que impute totalmente o parcial a la obligación de pagar las referidas rentas y otros gastos debidos que hayan vencido todas las cantidades que eventualmente garanticen el cumplimiento de sus obligaciones, excluidas la fianza legal obligatoria y otras garantías depositadas en el organismo oficial competente. La parte arrendataria tiene que reintegrar las garantías objeto de imputación en el plazo de un año contado desde la desaparición de las circunstancias a que hace referencia el artículo 1 y, en todo caso, antes de que finalice el contrato si el plazo de duración es inferior.
e) En caso de que las medidas previstas por la letra a) de este apartado se prolonguen más de tres meses en el transcurso de un año a contar de la entrada en vigor de esta norma, la parte arrendataria puede optar para desistir del contrato sin penalización a partir del momento en que se acontezca esta circunstancia, mientras se mantenga y hasta tres meses después del cese completo de las medidas, siempre que lo notifique de manera fehaciente a la parte arrendadora con un mes de antelación.
Las reducciones de renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria establecidas en el apartado 1 son efectivas a contar de la fecha del requerimiento de modificación de las condiciones contractuales hecho por la parte arrendataria. Desde que reciba el requerimiento, la parte arrendadora se tiene que abstener de emitir factura contra la parte arrendataria por el importe de la renta y otros gastos a cargo de esta hasta que transcurra el plazo mensual para negociar la modificación contractual o, si es anterior, hasta la fecha del acuerdo.

Disposición transitoria

Acuerdos anteriores

La parte arrendataria puede hacer uso de las facultades que le atribuye este Decreto Ley con independencia de los acuerdos a qué hubieran llegado las partes contratantes, respecto de las contingencias que se prevén, antes de su entrada en vigor.

Disposiciones finales

Disposición final primera

Régimen de la modificación del contrato por cambio imprevisto de circunstancias

En el plazo de dos años a contar de la entrada en vigor de este Decreto Ley, y a propuesta del departamento competente en materia de derecho civil, el Gobierno tiene que elaborar y aprobar un proyecto de ley para incorporar al ordenamiento jurídico catalán la regulación de carácter general necesaria para el restablecimiento del equilibrio contractual en los supuestos de cambio imprevisto de circunstancias.

Disposición final segunda

Entrada en vigor: Este Decreto Ley entra en vigor el mismo día de la publicación en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña.

Por lo tanto, ordeno que todos los ciudadanos a los cuales sea aplicable este Decreto Ley cooperen en su cumplimiento y que los tribunales y las autoridades a los cuales corresponda lo hagan cumplir.

Barcelona, 20 de octubre de 2020

Pere Aragonès y Garcia

Vicepresidente del Gobierno en sustitución de la presidencia de la Generalitat y consejero de Economía y Hacienda

Ester Capella y Farré

Consellera de Justicia

Ramon Tremosa y Balcells

Consejero de Empresa y Conocimiento